Wat doe ik met de overwaarde van mijn woning
Lees het hieronder.

Huidige woning is nog niet verkocht
Wanneer de huidige woning nog niet is verkocht, dan zal een geldverstrekker de opbrengst moeten inschatten. Dit op basis van een waardebepaling of taxatierapport van de woning. Voorzichtigheidshalve wordt ter bepaling van de waarde vaak een percentage van de getaxeerde marktwaarde als verwachte opbrengst gehanteerd. Dit betekent dat er in veel situaties een rekenkundig verlies ontstaat. Of dat er met fors minder overwaarde mag worden gerekend dan dat werkelijk verwacht wordt. Dit gat zal op een andere manier opgevuld moeten worden. Doorstromen met een onverkochte woning levert dus altijd obstakels op bij de aankoop en financiering van een nieuwe woning.

Vervolgens wordt er gekeken naar de hoogte van de hypotheek. Als er sprake is van een restschuld dan moet aangetoond worden dat deze uit eigen middelen kan worden opgevangen. Of uit de opbrengst van een verpand aflossingsproduct dat vrij valt bij verkoop. Andere mogelijkheden zijn dat er kan worden aangetoond dat de restschuld in de nieuwe hypotheek kan worden opgenomen, dat deze anderszins kan worden gefinancierd of dat er een schenking volgt.

Naast het aantonen dat de restschuld betaald kan worden bij verkoop zal ook worden beoordeeld of de dubbele lasten van de huidige en nieuwe woning op basis van het inkomen (of vrij beschikbaar vermogen) betaald kan worden.

Er zal moeten worden aangetoond dat de huidige woning wordt verkocht en niet bijvoorbeeld na aankoop van de nieuwe woning zal worden aangehouden als een woning om te gaan verhuren.

Het aankopen van een nieuwe woning wanneer de huidige woning nog niet is verkocht levert een behoorlijk risico op. Vraag ons om advies wanneer je precies wil weten wat de mogelijkheden zijn.

Huidige woning is wel verkocht
Wanneer de huidige woning wel is verkocht, moet er allereerst worden gekeken naar wat er wordt verstaan onder “verkocht”. Dit kan betekenen dat de koopovereenkomst is getekend of dat de ontbindende voorwaarden van de koopovereenkomst zijn verlopen of zelfs dat de woning geleverd moet zijn. Per geldverstrekker zijn er verschillen. De beoordeling is minder streng dan bij een woning die nog niet is verkocht, maar toch zal er goed worden gekeken naar de bestaande situatie. Er moet worden aangetoond dat de huidige woning is verkocht.

Alleen doorstromen of doorstromen met een partner
Wanneer je doorstroomt naar een nieuwe woning, zal er worden bepaald of je alleen of samen met een ander doorstroomt. De partner kan een starter zijn op de woningmarkt. Voor de partner gelden dan andere regels dan voor de persoon die doorstroomt met een restschuld en een verleden met een eigenwoningschuld. Er is sinds er in 2013 een wetswijziging is geweest uitgebreid overgangsrecht geschreven over dit onderwerp. Hierover wordt later meer geschreven. Afhankelijk van de situatie is het verstandig om de rechten en plichten goed vast te leggen onderling.

Doorstromen naar een goedkopere of een duurdere woning
Het kan zijn dat je een goedkopere of duurdere woning aankoopt na het verkopen van je oude woning. Hierbij is bepalend de hoogte van je eigenwoningschuld. Wanneer je gaat samenwonen met een partner dan is het mogelijk dat je gezamenlijk weliswaar een hogere hypotheek aangaat dan dat je voorheen had, maar dat je eigen aandeel lager wordt dan de schuld die je had. Om te bepalen welke hypotheekvorm je mogelijk kan afsluiten is het van belang om vast te stellen hoe groot de eigen nieuwe eigenwoningschuld wordt. Bij “overgangsrecht” wordt hier over meer beschreven.

Wel of geen NHG op de huidige hypotheek
NHG heeft sinds 2014 de mogelijkheid om een restschuld in een nieuwe NHG-hypotheek op te nemen. Hierbij moet de vorige woning wel zijn verkocht. Daarnaast is het zo dat helaas niet alle geldverstrekkers, ondanks de mogelijkheden die NHG hiervoor heeft ermee akkoord gaan dat een restschuld van een vorige woning in de nieuwe hypotheek wordt opgenomen. Vraag ons om advies.

Beleid van de geldverstrekkers met betrekking tot restschulden
Er zijn op dit moment slechts enkele geldverstrekkers die het verlies dat ontstaat uit verkoop van een woning die bij een andere geldverstrekker is gefinancierd op wil nemen in een nieuw verstrekte hypotheek. Daarnaast hebben geldverstrekkers verschillend beleid voor de maximale mogelijkheid voor bestaande klanten om een restschuld in de nieuwe hypotheek mee te nemen. Vaak zijn het de prijsvechters op rentegebied die in het geheel niet toelaten dat een restschuld wordt geherfinancierd in de nieuwe hypotheek. Geldverstrekkers die toelaten dat er een restschuld wordt gefinancierd in een hypotheek verplichten nagenoeg allemaal om de restschuld als een apart leningdeel op te nemen waarbij de aflossing in 15 jaar moet plaatsvinden. Vraag ons om advies.

Restschuld in hypotheek of in andere vorm
Wanneer het niet mogelijk is om een restschuld uit eigen middelen of uit een aflossingsplan te voldoen of wanneer het niet mogelijk is om dit bedrag in de nieuwe hypotheek te stoppen, dan is het soms mogelijk om de restschuld anders te financieren. Hierbij valt in eerste instantie te denken aan een persoonlijke lening met een maximale looptijd van 15 jaar. De wijze waarop deze lasten worden meegewogen in de maximale nieuwe hypotheek verschilt per geldverstrekker. De fiscus verplicht geen aflossing op de restschuld; de restschuld is voor 15 jaar fiscaal aftrekbaar. Een geldverstrekker mag – volgens de regels van NHG – toetsen op de werkelijke lasten. Er zijn geldverstrekkers die een restschuld die niet in de vorm van een hypotheek worden opgevangen toetsen als een “normale consumptieve schuld”.

Restschuld en doorstromen bij echtscheiding
Bij een echtscheiding kan de huidige woning worden verkocht, maar ook worden toebedeeld aan één van de twee voormalig echtelieden. Er moet altijd goed worden gekeken naar wie welke rente-aftrek heeft genoten en recht heeft op overgangsrecht. Wanneer er sprake is van een toedeling van de één aan de ander, dan is er sprake van een aan- en verkoop. Hierop is het nieuwe hypotheekrecht van toepassing. De regels bij echtscheiding, al dan niet met een restschuld, zijn zeer complex. Vraag ons om advies. 

Overgangsrecht
Er moet rekening gehouden worden met alle fiscale regels. Zo is de rente van een hypotheek over maximaal 30 jaar aftrekbaar. Sinds 2011 mag maximaal de helft van een nieuw aangekochte woning aflossingsvrij worden geleend. Rente over een restschuld is voor maximaal 10 jaar aftrekbaar. Er geldt geen aflossingsverplichting vanuit fiscaal oogpunt. Bestaande eigenwoningschulden per 31-12-2012 kunnen in beginsel worden voortgezet bij de aankoop van een nieuwe woning. Er mag geen nieuw indirect aflossingsplan worden afgesloten, verhoogd of qua looptijd verlengd. Bestaande fiscale aflossingsplannen mogen wel worden voortgezet in een nieuw aflossingsplan bijeen nieuwe geldverstrekker of verzekeraar. Afkoop van een dergelijk aflossingsplan kan zonder fiscale consequenties wanneer er sprake is van verkoop met verlies.

Naast het overgangsrecht gelden ook de voorwaarden van de geldverstrekker en van NHG. Alle aspecten moeten passen binnen het van toepassing zijnde beleid van alle partijen. Dit is zeer complex en nauwkeurig werk. Vraag ons om advies.

Opgebouwde waarde in huidig aflossingsplan gebruiken voor restschuld
De huidige opgebouwde waarde in een bestaand aflossingsplan kan worden voortgezet in een nieuw aflossingsplan bij de nieuwe of bestaande geldverstrekker. Het kan verstandig en voordelig uitpakken om een restschuld niet te verrekenen met de opgebouwde waarde in een bestaand spaarplan. Dit is een lastige afweging. Het zomaar beëindigen van een bestaand aflossingsplan kan vele toekomstige voordelen definitief laten verdwijnen. Vraag ons om advies.

“In between homes”
Er kan een situatie zijn waarbij er tijdelijk geen woning is. De huidige woning levert wel een verlies op dat de geldverstrekker betaald wil zien bij verkoop. Daarnaast zal er ook mogelijk een tijdelijke keuze moeten worden gemaakt voor verpande aflossingsproducten. Veelal zal er gebruik gemaakt moeten worden van een tijdelijke, consumptieve financiering voor het bedrag van de restschuld. Denk hierbij aan een persoonlijke lening of een doorlopend krediet. Voor ondernemers is dat een stuk lastiger. Zij kunnen vrij lastig een tijdelijke lening krijgen voor een restschuld. Vraag ons om advies.